La manière dont on assumera financièrement la vieillesse d’un proche est une des préoccupations des aidants. Certains aménagements du domicile demandent parfois un gros investissement. Le viager pourrait être une solution parmi d’autres si la personne que vous accompagnez est propriétaire d’un bien. Le point sur la question.

Qu’est-ce que le viager ?

La vente d'un bien 🏡 en viager ressemble à une vente ordinaire : un vendeur vend son bien immobilier à un acquéreur qui s’engage à payer un prix défini. La particularité du système, c’est la modalité de paiement. Le viager est un contrat 📜 de vente d’un bien immobilier par lequel l’acheteur verse au propriétaire durant toute la durée de vie de ce dernier une rente 💰 on parle alors de rente viagère. En plus de cette rente, le vendeur peut percevoir un bouquet, c’est-à-dire un apport de fonds initial payé comptant par l'acheteur. Les parties peuvent aussi prévoir un terme fixe au viager : la rente s’éteint le jour du décès du vendeur, avec un maximum de x années à compter de la date de la vente.

A quel âge envisage-t-on le viager ?

Dans les faits, c’est entre 60 et 90 ans 👵 que la pratique de la vente en viager est la plus courante et la plus intéressante et permet de trouver acquéreur.

Le montant 💰 de la vente en viager est fixé librement par les parties mais il faut veiller à un prix équilibré et correct car en cas de sous-évaluation, l'administration pourrait y voir une donation déguisée. Bouquet et rente sont calculés en fonction de différents critères tels que la valeur vénale du bien, l’espérance de vie du propriétaire, le taux de rendement supposé du capital investi et le type de viager.

Les avantages du viager

La vente en viager est une solution aussi intéressante pour le vendeur que pour l'acquéreur.

Du point de vue du vendeur :

👉 il bénéficie d’un capital

👉 il touche un revenu régulier et garanti jusqu’à la fin de sa vie

👉 il profite d’une protection contre l'inflation grâce aux indexations

👉 le système est non taxé (revenu mensuel net à vie)

Du point de vue de l’acheteur :

👉 il diversifie son patrimoine immobilier

👉 il peut acquérir plusieurs biens avec moins de liquidités

👉 il a une rentabilité future garantie

👉 le système facilite les démarches d'achat

👉 il ne doit pas payer des intérêts bancaires

👉 il a la possibilité d'acheter un bien à moindre coût

Viager occupé ou viager libre ?

Sans rentrer dans les détails, sachez qu’il existe deux types de vente 🏘️ en viager, le viager occupé et le viager libre.

Le viager occupé

Dans ce cas, le vendeur conserve son usufruit en occupant le bien ou en percevant des loyers via la location du bien. Il perçoit une rente viagère et éventuellement un bouquet.

Avantage : le vendeur reste dans son bien toute sa vie ou en perçoit les loyers, ce qui augmente son revenu mensuel net.

Le viager libre (système plus rare)

Ici, le vendeur n'occupe plus le bien mais c’est l’acheteur qui en jouit en l’habitant ou en le louant. De ce fait, le bouquet et la rente viagère seront supérieures au viager occupé.

Avantage : le revenu mensuel net garanti perçu est plus élevé que le revenu locatif. Le vendeur ne doit plus se soucier de son bien ni le gérer. 

Compromis et acte de vente

Le viager, comme toute cession de bien, entraine la rédaction d’un compromis de vente 📜 en attendant la signature de l’acte authentique. Des clauses spécifiques sont évidemment propres au viager 🏠 (occupation, rente, répartition des charges etc) et le recours à un notaire 👨‍⚖️ est vivement conseillé.

L’acte de vente est établi par un notaire et les frais de notaire sont à charge de l’acquéreur.

Le viager, une rente pour soulager l’aidant

Créée pour permettre au vendeur de subvenir à ses besoins une fois à la retraite, le viager peut être une formule intéressante pour les SAM 🐢 : la personne qui doit s’occuper de son conjoint et veut se garantir un revenu mensuel net garanti, le parent qui doit s’occuper de son enfant et désire bénéficier d’un capital pour couvrir certaines dépenses, le pensionné qui doit faire face à des dépenses 💰 en soins de santé qu’il ne peut pas assumer avec une simple retraite...

La vente de son patrimoine, que ce soit en viager ou sous une autre formule, est bien sûr une décision importante. Avant de se décider, mieux vaut prendre le temps de se renseigner auprès de professionnels de la finance et de l'immobilier. SAM, en tant que Réseau des aidants, peut bien sûr aussi vous guider pour imaginer les différentes hypothèses de vie et le financement de celles-ci.